假期刚过，咱们聊聊南京楼市的情况，比拟复杂。

领先从成交量来看，4月份南京二手房的城际特别好，破万了，这把又被南京中介赚到了。但没主义，南京的二手房成交量一直比拟好。

那么成交量这样大，是不是房价要反弹了？正巧违抗，南京二手房的成交价钱，4月份出现了一个比拟明显的跌幅。从贝壳指数看，南京二手房成交价钱只好23700了，与苏州简直不异了。

这意味着南京这座城市的房价，在卓绝苏州十多年之后，将于本年5月份或者6月份，被苏州反超，固然这个反超是被迫的。

苏州房价也在跌，但跌幅不如咱们。没主义，咱们比他们更快、更透顶、更隧谈。

这样一看，是不是对南京楼市莫得信心了？

我的见解正巧违抗，南京楼市，尤其是二手房这一块，在加快下降的经过中，咱们却看到了朝阳，主要有两点支捏：

1. 房价的下降，老庶民还是麻痹，小数也不恐慌了，许多房主也不思卖了、爱咋咋地；

2. 早下降，早触底，早调治，早反弹，跌到一定进度，就不跌了；

最近，咱们看到一些跌幅重大的板块，价钱方面有点踏实，甚而略有反弹，比如河西南：

先看海峡城，上个月被2.5万的海峡城刷屏了，但其实这套房是1楼，况兼如故亲戚之间的过户，属于格外数据。最近成交几套海峡城的屋子，价钱还是回到3万/㎡傍边，价钱还算踏实。

再看鱼背的闻名楼盘天鹅堡花坛，2月份成交一套单价3.8万，恐慌悉数这个词南京。最近成交的几套差未几的户型，基本上可以踏确切4万凹凸傍边了。

星巴克的代表楼盘吉兆业城市广场，也曾二手房价一度打到3.5万/㎡傍边，面前价钱基本稳住了。二手房价回温到4.3万凹凸了。一套小三房，二手房价也得370万傍边了。三期品性差点，价钱略略低廉一些，但也要3.8-3.9万傍边了。

再看星八客的品性盘的代表—正荣润峯，成交价能保捏在4.4万傍边，合座如故可以的。这讲解，品性好的楼盘，如故能多卖小数钱的。

天然，我莫得说河西南还是到底了，异日不会再跌了，但从刻下的风物来看，河西南二手房价，运转动得塌实了。

其实思思也通俗，最高单价7万+，自后跌到3.5万了，径直腰斩了，跌得太惨了，没法再跌了。

河西南是真不行？真不可住？也不至于。毕竟小米、阿里巴巴齐参预委用期，该有的东西齐有，它是有支捏的。这轮大暴跌，它跌幅最大，幅度最高，投资客吓尿了，齐惊悸出货，一套房比21年跌了300-400万，吓怕了。

是以，不管如何跌，齐是有底的。河西南有底，那南京就有底了，大家凭证这个价钱作念一些调治就行了。

那么下半年河西南会不会再跌？这个不好说，莫得100%完全的事情。但合座来看，河西南面前的这个价钱，应该是OK的，二手房价其实还是回到2015年了，还要回到13年? 嗅觉有难度。是以南京这波大降价，大下降，河西南率先触底的概率，是比拟大的。

那么河西南基本稳住了，其他板块是不是也要稳住了？新址是不是也要稳住了？笃定不是。

南京看成一个复杂商场，各个板块，各个楼盘的行径，不是铁板一块，而是一种雷同于波的传播。有的板块还是到了波谷，有的板块可能在波峰，有的板块在爬坡，有的板块在陨落...

也即是说，跌无可跌的板块，可能有点反弹的真谛；跌幅不到位的板块，或者率还要补跌。

比如：河西南的二手房有点反弹，而河西南的新址，或者率要补跌。情况完全不不异，不宜一概而论。这个论断是吹如故黑？既吹了，又黑了，这个世界不口角黑即白，而是灰色的。这小数，任正非还是教诲咱们许多年了。

那么南京的合座情况，是反弹的多，如故补跌的多？天然，贝壳指数还是告诉咱们了：补跌为主。

极点情况，若是补跌的景况连接螺旋向下，那河西南微微反弹的大好风物，也会被多数补跌的板块带到沟里去，这即是判断下半年能否连接反弹的难度场所，变量太多了。

是以，局部隐微的反弹+可控补跌，是异日几个月南京楼市触底稳住的一个最佳的旅途。跌可以，但要可控，尽快把跌幅截至在寰球大城市的中等位置，不可月月第一了。

这是二手房的情况。那么新址呢？

南京面前的新址去化，特别局部，就鸠合在一个区域：出了这个圈，基本上齐是点状散布，个别盘卖卖，剩下的基本上不动。

新址的景况，分三等：

1. 降价能卖的：比如雨核、软核、南站、南部新城以及江宁局部，这个区域比拟活跃，大家竞争压力大，降价也比拟干脆，设立商基本不得益，即是拿个现款流。这是南京去化景况最佳的板块。

2. 降价也卖不动的：这个就不外度讲解了，许多板块齐是这种景况，降价了，但成果好像也不太好，这其实讲解，还没降到位。

3. 不降价卖不动的：也有一些楼盘，ZF不让降价，也卖不动，干挺着。比如阿谁投诉我的区，4个月全区卖了116套，去化周期高达99个月，然后非说我贪图范例有误的阿谁区，我就不点名了，懂的齐懂。

那么在这种风物下，南京的新址商场，是不是达到触底反弹的条款了呢？其实也不竟然。

降价了卖的还行的楼盘，讲解价钱被商场接管了，合座上比拟塌实，这些楼盘，其实是可以要点关怀的，不是不可买。异日就算跌，幅度也不会很大了，一朝行情转好，这些落盘优惠也会收回的最早。

降了价还卖不动的，那就讲解没到位，还会连接降；而不降价硬挺的，结局有两种：

1. 楼市行情眨眼间反弹，这些楼盘挺过来了，连接呐喊大进；

2. 下半年确切撑不住，一些楼盘要径直补跌到位，然后南京楼市花式就轩敞了

那么你以为哪个概率更大？一目了然。

是以这即是南京楼市面前的风物，在我看来，还是是明牌了，异日几个月，南京的一手、二手房的价钱数据，如故个跌，况兼跌幅可能不会特别小，我小数也不奇怪，因为咱们的眼神，还是快进到半年后了，面前的数据完全可以展望的到。

是以异日几个月，当你看到一些数据如故跌的本事，不要骇怪，不要惊悸，这齐是平常的，南京还有多数的二手房，多数的新址，需要补跌，这个经过起码要捏续几个月。咱们需要关怀的是，哪些板块还是跌得基本到位，异日哪些区域还有反弹的才调，这才是最要害的事情。

面前买房，就挑那些价钱可以，还有流速的盘，就行了。其他的，不急。

濒临房价的跌幅数据，我看到的不是泄劲，而是砸烂次序后的更生，异日可期，我心里有底了！

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